各市、州、直管市和神農架林區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作協(xié)調推進小組：

《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（鄂政辦發(fā)〔2021〕19號）印發(fā)以來，各地強化措施、積極實踐，解決了一大批群眾關心的急難愁盼問題，涌現(xiàn)出以“當陽模式”為代表的一些好經(jīng)驗、好做法。為加強典型經(jīng)驗的復制推廣，不斷提高老舊小區(qū)改造工作質量和水平，提出如下實施意見。

一、學習當陽經(jīng)驗，整體推進模式升級

（一）完善改造模式。按照“體檢查病、連片改造、系統(tǒng)治理”的原則，統(tǒng)籌資金及管理需求，通過“片區(qū)化”整合，形成規(guī)模化的更新單元，整體推進老舊小區(qū)改造。對標完整社區(qū)建設標準，采取大片區(qū)統(tǒng)籌平衡、跨區(qū)域組合平衡及小片區(qū)自平衡等方式，整合一定區(qū)域內公共空間、存量資源等，實施片區(qū)化改造、街區(qū)化更新、規(guī)?；?jīng)營、市場化運作，提升空間利用效率，消除各類安全隱患，完善和提升小區(qū)功能，激發(fā)老舊城區(qū)活力。

（二）優(yōu)化融資模式。通過“市場化”方式，建立資源、資本、資金轉化循環(huán)渠道，實現(xiàn)項目可持續(xù)運營和收支平衡，滿足金融機構授信條件。統(tǒng)籌市政公用、物業(yè)管理、經(jīng)紀租賃、停車場、充電樁、戶外廣告等經(jīng)營性收入，以及改造拓展空間后形成的新增資產作為還款來源，對接金融機構長周期、低利率融資產品。支持專業(yè)化公司參與養(yǎng)老、撫幼、助餐等服務設施和供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設施建設和后續(xù)運營。

（三）創(chuàng)新運營模式。按照“借、用、營、還”一體化運作模式策劃項目、爭取資金、推進建設、運營管理。通過“平臺+專業(yè)企業(yè)”模式吸納社會資本參與，推動存量資源利用、規(guī)?；脑?、專業(yè)化運營、規(guī)范化管理。引導社會資本采取“大物業(yè)”模式，統(tǒng)籌整合、成片接管老舊小區(qū)物業(yè)，形成規(guī)模經(jīng)營效益。通過“智慧化”賦能，依托物聯(lián)網(wǎng)、云計算、大數(shù)據(jù)和人工智能等技術，打造城市運營服務平臺，打通供給和需求，整合片區(qū)資源，優(yōu)化公共服務運營，增加項目經(jīng)營性收入。

二、“留改拆”并舉，全面提升工作質效

（一）轉變改造理念。堅持人民城市人民建、人民城市為人民，實行“留改拆”并舉，以保留利用提升為主，嚴控大規(guī)模拆除增建。探索可持續(xù)更新改造模式，優(yōu)化既有空間環(huán)境，提升住宅使用功能，保護具有歷史文化價值的街區(qū)、建筑及其影響地段的傳統(tǒng)格局和風貌，推進歷史文化遺產活化利用，保護老城區(qū)尺度與溫度，延續(xù)特色風貌，保留城市記憶。

（二）探索拆改結合。根據(jù)居民意愿，按照宜拆則拆、自愿有償、規(guī)劃補缺的原則，依法拆除違法建設、D級危房、權屬主體有意愿的老舊閑置房屋等，通過補建、購置、置換、租賃、改造及推廣“社區(qū)盒子”等方式，統(tǒng)籌完善社區(qū)(小區(qū))黨群服務中心(站)、社區(qū)養(yǎng)老等公共服務設施。涉及居民安置的，可采取異地安置方式。整合加裝電梯、室內裝飾、綠色建材等行業(yè)資源，為存量住房更新改造提供“一站式”服務。

（三）解決突出問題。堅持先治理、后改造，建立完善體檢評估機制，系統(tǒng)治理老舊小區(qū)基礎設施、公共服務、物業(yè)管理等短板。在改造方案中應重點明確公共服務設施配置與運營方案，明確強制性和引導性內容，探索建設社區(qū)服務綜合體，統(tǒng)籌利用社區(qū)內各類存量房屋資源、“社區(qū)盒子”等裝配式模塊，突出“一老一幼”的出行、照料、助餐服務，完善教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、托育、物流、體育健身、文化服務、商業(yè)服務、基層治理等各類設施配置。加快推進老舊小區(qū)公共空間適老化改造及無障礙環(huán)境建設，探索適老住房建設。推進既有住宅加裝電梯“應裝盡裝”，探索建立低樓層住戶利益補償機制。

三、強化政策支持，系統(tǒng)構建支撐體系

（一）統(tǒng)籌各類資金。統(tǒng)籌中央補助資金、部門專項資金、財政配套資金、地方政府債券等，用于老舊小區(qū)改造。落實產權單位、專營單位出資責任，引導居民通過個人出資、使用住宅專項維修資金、讓渡小區(qū)公共收益、使用住房公積金以及投工投勞等方式，合理分擔改造投入。支持提取住房公積金用于房屋本體改造、適老化改造、加裝電梯、補充房屋維修基金等需居民承擔的改造內容。根據(jù)財政部、住建部《中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程補助資金管理辦法》（財綜〔2022〕37號），補助資金根據(jù)支持內容不同，可以采取投資補助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導作用，吸引社會資本參與城鎮(zhèn)保障性安居工程投資建設和運營管理。對于符合條件的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目申請地方政府債券資金，在限額內予以積極轉貸支持。

（二）加大金融支持。金融機構要加大對老舊小區(qū)改造信貸支持力度，開發(fā)有針對性的金融產品，在貸款額度、利率定價、擔保方式等方面給予差異化政策支持。通過整體授信方式向實施主體投放更長周期、更低利率的融資貸款，適當設置還款寬期限，緩解項目前期還款壓力。允許實施主體以未來現(xiàn)金流、相關設施未來收益作為還款來源。

（三）加強用地保障。住建、發(fā)改、自然資源等部門要加強服務指導，建立“綠色通道”，簡化審批手續(xù)，對列入年度計劃的項目，相關許可手續(xù)在提供要件基礎上可容缺受理。對不符合規(guī)劃但確需進行老舊小區(qū)相關改造的，加強與國土空間規(guī)劃的銜接，依法依規(guī)統(tǒng)籌解決。因實施城市更新提升城市功能和品質需要的，可依法依規(guī)嚴格按照程序辦理土地用途變更手續(xù)。各地可探索資源整合利用機制并出臺相關土地支持政策，合理拓展改造實施單元，推進相鄰小區(qū)與周邊地區(qū)聯(lián)動改造，加強服務設施、公共空間共建共享。利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的，可在使用期限內暫不辦理變更用地主體和土地使用性質手續(xù)。增設服務設施需辦理不動產登記的，不動產登記機構應依法依規(guī)積極予以辦理。支持各地推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造與城市更新、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)、城鎮(zhèn)全域國土綜合整治相結合，探索試點以預供地方式實施供地。利用依法拆除騰出空間改造建設各類設施的，可不增收土地價款。根據(jù)《省人民政府辦公廳關于加快推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》（鄂政辦發(fā)〔2021〕19號），在不違反國家有關強制性規(guī)范、標準的前提下，可適當放寬建筑密度、容積率等技術指標。

四、堅持市場導向，建立健全參與機制

（一）發(fā)揮政府作用。各地要加強引導和統(tǒng)籌，盤活存量資源與可運營公共資源資產，提高公共服務水平和資源利用效率。加強政府信用體系建設，保障市場主體合法權益。住建、發(fā)改、市場監(jiān)督與相關行業(yè)主管部門要加強對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造經(jīng)營性項目的跟蹤服務，提供便利條件，規(guī)范收費行為，維護價格秩序，保證合理水平。

（二）培育市場主體。鼓勵社會資本作為實施主體，允許將老舊小區(qū)存量資產依法授權給項目實施主體開展經(jīng)營性活動，采取“改造+運營服務”一體化的市場運作模式，積極培育、引入綜合集成運營商和托育、養(yǎng)老、社區(qū)商業(yè)等專業(yè)服務運營商，以居民需求為導向，提升運營品質和活力?？茖W制定市場主體政策扶持與退出機制，對于按照大物業(yè)服務模式接管已改造老舊小區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，地方政府可結合自身實際給予一定年限的補助。

（三）完善監(jiān)管機制。各地要健全引入社會資本的監(jiān)管制度，對社會資本投資、改造和運營進行全過程監(jiān)管。建立改造評估監(jiān)測機制，定期對社會資本的服務情況進行評估，總結經(jīng)驗，持續(xù)改進和提升社會資本的服務質量。優(yōu)化社會資本參與環(huán)境，建立健全社會資本進入和退出機制。

五、引導多方聯(lián)動，持續(xù)強化跟蹤問效

（一）加強組織領導。各地要加強領導，發(fā)揮聯(lián)席會議作用，完善工作專班，強化工作機制，細化工作方案，形成“市級謀劃指導、縣級統(tǒng)籌實施、平臺落實資金、街道社區(qū)協(xié)調、居民群眾參與”的五級聯(lián)動機制。各級住建、發(fā)改、財政、經(jīng)信、城管、自然資源、國資、民政、商務、文化、教育、衛(wèi)生、體育、電力、通信等部門要加強協(xié)作、形成合力。堅持黨建引領，充分發(fā)揮基層黨組織作用，推進老舊小區(qū)黨組織建設全覆蓋。

（二）堅持共同締造。廣泛開展美好環(huán)境與幸福生活共同締造活動，建立多方參與、溝通順暢的全過程協(xié)商共治機制，鼓勵社區(qū)和運營主體人員交叉任職。將“成立小區(qū)黨組織、多方協(xié)商共治、簽訂居民公約、拆除違法建設、出資參與改造、承諾接受后期物業(yè)管理并交納費用”,作為申報改造計劃優(yōu)先考慮的前置條件，并將改造標準與居民出資額、小區(qū)公共收益讓渡情況等掛鉤。借助專業(yè)設計團隊、社會組織等第三方力量，建立參與式社區(qū)規(guī)劃制度，發(fā)動居民全過程參與改造和后期管理。

（三）強化考核監(jiān)督。各地要強化老舊小區(qū)改造督查考核機制，把小區(qū)黨組織和業(yè)委會組建率、物業(yè)管理覆蓋率、社區(qū)（小區(qū)）綜合服務設施完備率、物業(yè)費收繳率以及居民參與度和滿意度，作為老舊小區(qū)改造績效考評的重要內容。根據(jù)省委、省政府要求，每年對各地工作落實情況和部門支持情況進行考核評估，納入對地方政府目標考核的重要內容；紀檢監(jiān)察部門將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入解決人民群眾急難愁盼問題專項監(jiān)督工作范圍，強化紀律監(jiān)督。

湖北省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作協(xié)調推進小組辦公室

（湖北省住房和城鄉(xiāng)建設廳代章）

2023年4月17日

（此件公開發(fā)布）